Tag: 按揭

百貨應百客，有買家喜好新樓，亦有買家喜好舊樓。舊樓一般來說，都比較高實用率以及有呎價上的優勢，故很多家庭客都想住大一點，向舊樓埋手。但是高樓齡亦會影響按揭，例如按揭年期或按揭成數的。買家在買入舊樓物業前，應注意以下幾點： 高樓齡 高人齡 影響 按揭年期 首先，申請人要知道銀行以「70減」或「75減」計算按揭年期，即以70或75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。亦有少部分銀行亦有願意提供「80 減 」的最長按揭年期，甚至有銀行可用「85 減 」，但利率不能行Hibor，要行P 計劃，而且不能應用在高成數按揭。 但要補充一下，如申請人打算借入高成數按揭，按證保證公司在大部分情況下只接受75減去樓齡或人齡，但如果該大廈為質素良好的藍籌屋苑，如：美孚新邨，可以酌情處理，用80減樓齡計算。 例子一若一間銀行採用「70 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時40歲，打算買入樓齡55年的物業，最長可申請按揭年期為「70 – 55」＝15年。這個例子，可獲批的按揭年期上限為15年。 例子二若一間銀行採用「75 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時50歲，打算買入樓齡15年的物業，最長可申請按揭年期為「75 – 50」＝25年。這個例子，可獲批的按揭年期上限為25年。 如人齡高，有一個解決方法的，就是加上擔保人，例如是自己的兒女，因為銀行能用較年輕的一人計算按揭年期 (較年輕歲數為準)，批出較長的按揭。 物業類型 影響 按揭年期 申請人亦要知道物業類型亦會影響按揭年期的，如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓，都是用「70減」或「75減」計算按揭年期。但如果是村屋，只會以「55減」計算最高按揭年期。 增加按揭月供額及收入要求 以一個700萬物業為例，按揭利率為3.125%，做6成按揭，按揭年期30年，每月供款：$17,992，壓力測試：$38,114。以一個700萬物業為例，按揭利率為3.125%，做6成按揭，按揭年期25年，每月供款：$20,191，壓力測試：$41,433。 ...

按揭擔保人，就是買家的收入不足以負擔起所購入的物業，需要加上擔保人的收入協助下，向銀行申請按揭。從最簡單的道理來說，假如按揭人及借款人未有履行還款的責任，擔保人使要承擔整筆還款。但其實還有更重要的事情都需要知道的，不是只簽個名這麼簡單，要做按揭擔保人之前應該要知道以下10件事，以免後悔終生。 1. 擔保人與借款人之關係 要知道不是所有人都可以成為擔保人的。如果物業需要透過按揭保險公司借高成數按揭 (即六成以上 )，就要特別小心，因為按保公司只接受 擔保人 跟 借款人的 關係是直系親屬關係，並必須於本地定居。如果以未婚夫婦關係，按保公司亦會接受的。如不會借高成數按揭，就視乎銀行的取態。有部分銀行會比較寬鬆，接受朋友 作為 擔保人。 2. 擔保人與借款人的分別 有時候，銀行會要求擔保人需要轉用借款人才能上會。簡單來說，借款人與擔保人性質相似，但事實上是有所分別的。其一，是銀行追討責任的問題。如按揭人未有履行還款責任，就必須由借款人履行其責任，至於擔保人，銀行追討不到，才能向擔保人追討，銀行便需要更多時間及文件上的證明，手續上不是太方便。同樣亦要留意，不論借款人或擔保人，按揭貸款會紀錄於個人信貸報告上，因此會影響擔保人申請其他的貸款。即使按揭人遲了供款，都會影響擔保人的信貸評級。另外，成為借款人的另一需要是需要與按揭人同住。 3. 擔保人不可單方要求除名 擔保人不能自行向銀行申請取消擔保人身份，擔保人如之後想甩擔保，就要由按揭人向銀行申請重新審批按揭，如果按揭人有足夠能力供款，已符合基本入息比率要求及壓力測試要求，不需要借助擔保人的收入，便可以成功甩擔保。要特別記醒，如果當初以未婚夫婦擔保上會，最後分手結婚不成而分手，而那方拒絕幫對方甩保，便會產生好大程度的麻煩，甚至需要從法律途徑解決。 4. 擔保人不會失首置名額 有人擔心做了擔保人之後，會失去了首置名額。答案是不會的。物業的擁有者不是你的名字，即手上並沒有持有物業，與你有否成為擔保人無關。故此，仍是首置人士，將來買樓不需要繳交雙倍印花稅。 5. 擔保人日後想買樓會變得十分困難 由於擔保人已有按揭在身，當他想買樓，申請新按揭時，按揭成數需減少一成，例如800萬以下可借9成的物業，需減一成，只可借最多80%按揭。而供款與入息比率由較寛鬆的50%（壓測前）/60%（壓測後）收緊至40%（壓測前）/50%（壓測後），如申請高成數按揭，緊加要減到35% （壓測前）/45%（壓測後）。例如擔保人擔保按揭人買樓，其每月按揭供款為1萬，將來擔保人買樓並做按揭，該1萬元需計入擔保人的按揭壓測及DSR內。 有另一情況必須要重點提醒，如果第一按揭，由老公去借高成數按揭，老婆做擔保人。老婆再買第二層數去做高成數按揭，理論上是不可能的，因為高成數按揭的首要條件是自住用途，試用老公老婆又如何有2個物業都聲稱是自住物業呢? 6. 罰息期內，如按揭人收入夠計，可甩走擔保人 按揭借款人加薪後，如夠計DSR，可以隨時甩走擔保，不會罰息亦毋需擔保人簽署文件。 7. ...

在2022月公布的新按揭政策下，首置人士可透過按揭保險計劃，購買 1000 萬元的住宅單位，最高可借 9 成按揭，即只需要一成首期便可以上車，但不是人人都享有9成按揭條件，搵樓街SEEHSE 逐一列出！ 條件一：現樓需為樓價要1000萬以下 樓價1000萬以下的現樓，可做到9成按揭 樓價1000-1125萬的現樓，可借上限960萬 樓價1125-1200萬的現樓，可做到8成按揭 樓價1200-1920萬的現樓，可借上限960萬 樓價1920萬以上的現樓，只能最多借5成按揭 重點提醒一下，新的按揭保險計劃只適用於現樓 (已落成住宅物業)，不適用於樓花 (一手物業，未取得入伙紙)。 故此，買家如購買一手樓花物業，又想使用新制的按揭，需要選擇建築期付款。 如果物業屬於樓花，即未取得入伙紙，又想用最平的即供付款計劃，只能用舊按揭政策， 400萬以下的物業，最多可借9成按揭。 400-450萬的物業，可借最多貸款360萬。 450-600萬的物業，可借最多8成按揭。 600-800萬的物業，可借最多6成按揭。 800-850萬的物業，可借最多480萬。 900-1000萬的物業，只可借500萬。 至於1000萬以上的物業，只能最多借5成按揭 條件二：固定受薪人士 申請九成按揭人士必須為固定受薪人士，即每月定時出糧，薪金的基本收入不會浮息。有時銀行或者按保公司亦會要求申請人提供僱員合約作為證明。提醒一點，主要收入來源需要來自香港。 非固定收入人士最高按揭成數只有八成。 條件三：物業不可出租 只要需要透過保揭保險公司借出六成或以上的按揭成數，該物業都只能作自用用途，不能將物業出租，即該物業必須為借款人的主要居所。 記得一提，如想將物業出租，透過銀行借出的最高的按揭成數只有五成，即借六成按揭的物業都不能作出租用途。 ...