百貨應百客,有買家喜好新樓,亦有買家喜好舊樓。舊樓一般來說,都比較高實用率以及有呎價上的優勢,故很多家庭客都想住大一點,向舊樓埋手。但是高樓齡亦會影響按揭,例如按揭年期或按揭成數的。買家在買入舊樓物業前,應注意以下幾點:
高樓齡 高人齡 影響 按揭年期
首先,申請人要知道銀行以「70減」或「75減」計算按揭年期,即以70或75減去樓齡或人齡,最多批出30年貸款年期,並以較少者為準。亦有少部分銀行亦有願意提供「80 減 」的最長按揭年期,甚至有銀行可用「85 減 」,但利率不能行Hibor,要行P 計劃,而且不能應用在高成數按揭。
但要補充一下,如申請人打算借入高成數按揭,按證保證公司在大部分情況下只接受75減去樓齡或人齡,但如果該大廈為質素良好的藍籌屋苑,如:美孚新邨,可以酌情處理,用80減樓齡計算。
例子一
若一間銀行採用「70 – 樓齡或申請人年齡」。
申請人現時40歲,打算買入樓齡55年的物業,最長可申請按揭年期為「70 – 55」=15年。這個例子,可獲批的按揭年期上限為15年。
例子二
若一間銀行採用「75 – 樓齡或申請人年齡」。
申請人現時50歲,打算買入樓齡15年的物業,最長可申請按揭年期為「75 – 50」=25年。這個例子,可獲批的按揭年期上限為25年。
如人齡高,有一個解決方法的,就是加上擔保人,例如是自己的兒女,因為銀行能用較年輕的一人計算按揭年期 (較年輕歲數為準),批出較長的按揭。
物業類型 影響 按揭年期
申請人亦要知道物業類型亦會影響按揭年期的,如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓,都是用「70減」或「75減」計算按揭年期。但如果是村屋,只會以「55減」計算最高按揭年期。
增加按揭月供額及收入要求
以一個700萬物業為例,按揭利率為3.125%,做6成按揭,按揭年期30年,每月供款:$17,992,壓力測試:$38,114。
以一個700萬物業為例,按揭利率為3.125%,做6成按揭,按揭年期25年,每月供款:$20,191,壓力測試:$41,433。
由此可見,即使以相同利率及相同的貸款額,按揭年期是會影響每月供款及以通過壓力測試的最低入息要求。
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