【銀行驗樓】單位擅自改則 廚廁互調 新買家做不到按揭？要撻訂？

最近有討論區熱烈討論，有一個單位因為擅自改則，廚廁互調，令到新買家做不到按揭。討論區所指，該單位全新裝修，將浴室及廚房位置互調，新買家睇樓後非常喜歡，雖然買家發現銀行估價不足、但相信做得成按揭而照買入單位。

根據片段提及，新買家連同臨約到銀行交按揭文件，銀行發現估價不足，建議派測量師上單位重新估價，實地考察後可能會估高一點。但測量師上到單位後，發現單位有大改動，浴室及廚房位置互調，喉管重新鋪設，也沒有向屋宇署入則申請改則。故此，銀行假定該單位觸犯法例，即使有法庭令，銀行亦都不能以銀主盤的形式賣樓，因此未能批出按揭，銀行也提醒新買家，到其他銀行都會有相同的結果，最後新買家只好撻訂，損失62萬首期及12.4萬地產佣金。

本篇文章中，不會討論片段所指個案的真實性，事件中那方應要承擔更大的責任。搵樓街 想藉今次個案說明銀行要求驗樓後的注意事項，申請按揭會否因為改建而借不到按揭的深入分析！

首先，要知道申請按揭，銀行都會按內部指引進行，有機會向新買家購入的單位進行驗樓：

銀行要求驗樓原因 | 1. 樓齡太大

銀行如匯豐、中銀、渣打等，都會對30年以上樓齡的單幢樓特別敏感，年齡愈大，愈容易成為銀行驗樓的目標。如果買新申請高成數按揭，驗樓機會率會更大。

銀行要求驗樓原因 | 2. 物業有屋宇署 Order

查冊上，如有Order 24 (清拆令相關命令)，即暗示單位有潛建，銀行一般較大機會要求驗樓。銀行派專員驗樓後，一般都會要求按揭人也同意會清折並會簽 undertaking 承擔責任。

銀行要求驗樓原因 | 3. 物業類別

有些物業類別，如村屋和工商物業，銀行一般都要求驗樓。另外唐樓也很大程度上需要驗樓的。

銀行要求驗樓原因 | 4. 懷疑劏房

如果購入的單位的大廈比較多劏房，或者業主本身擁有多個舊樓單位正出租中，都會令銀行懷疑物業可能是劏房，要求驗樓。

銀行驗樓主要目的

驗樓是由估價行進行，主要是檢查單位有沒有潛建、改動，是否從事劏房活動。估價行也會檢查物業用途是否乎合地契。測量師入屋後，主要會跟據平面圖查看室內有沒有改動，影相關相片證明。驗樓目的主要是確定室內沒有潛建改建以及乎合物業用途。如果單位因嚴重改建而導致漏水，這便有機會影響物業估值和按揭。如果只是單位日久失修或樓上或大廈外牆所引致漏水，都不會導致按揭不批。小編暫未聽見有銀行會主動為客戶要求驗樓，目的是讓單位估價提高。