由王新興集團發展的九龍灣觀塘道53-55A號啟德大廈重建項目，地盤佔地約6.15萬平方呎，建兩幢樓高約34層，另設4層平台的商住大廈，提供807伙，預計關鍵日期為2025年5月31日。
項目位於觀塘道兒童遊樂場及聖若瑟英文小學之間，鄰近坪石邨及坪石遊樂場，面向啟業邨及觀塘道，鄰近彩虹港鐵站，步行約7分鐘。
項目將以中型單位為主，主打兩房單位，佔全盤一半伙數。項目將有2層地庫及4層商業用地。項目發展規模大，地盤剪裁方正，因此可用率亦較高，料有約八成水平。同時因應項目面積較大，故可提供會所等設施，提供羽毛球場等，為住戶提供休憩空間。
項目前身為啟德大廈 (1961年落成)，原本屬於7層高的舊樓，涉及16個地舖、288個住宅單位及100個車位，2010年由小業主聯合招標出售，王新興集團收購逾10年、最終在2016年透過強拍以22.93億元統一業權，以30.61億元完成補地價，每呎樓面補地價約5,819元。2016年12月清拆，2017年底已清拆為空地，現正重建中。
九龍灣區內一直欠缺新樓供應，積聚了一眾分支家庭客，故區內住宅具一定需求，而附近亦有相應配套，位置不俗。
搵樓街預計開價不會太高，約$18,000/呎，預計會有一定水位。
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Table of Contents
九龍灣觀塘道53-55A號｜地段環境介紹
- 景觀
預料屋苑向東北單位享有開揚視野，俯瞰坪石網球場及遊樂場景致。 - 交通
項目距離港鐵彩虹站約7分鐘步程。在觀塘道沿線亦設有多條巴士及小巴路線，來往港九新界多個地方。 - 生活配套
樓盤設有約5.7萬呎商用樓面。同時區內另有多間商埸，包括彩雲商場、Chli Tak Shopping Centre及得寶商場。 - 校網
項目位於46校網。區內只得8間官津小學，平均派發千餘學額。區內小學名氣雖不及其他熱門學府，但由於學校選擇少，學額常出現不足情況，部分學童或許需跨校網上學。加之觀塘區著名中學林立，入讀同區一線小學有望升讀理想中學，因此校網內競爭同樣有難度，而九龍灣聖若翰天主教小學、天主教柏德學校、浸信宣道會呂明才小學都是校網內的熱門名校。
九龍灣觀塘道53-55A號｜地皮背景
項目前身為啟德大廈，共建有四座住宅大廈，均樓高7層，分別位於觀塘道53號、53A號、55號及55A號，於1962年落成，共提供288個住宅單位、16個地鋪單位，以及100個車位。
啟德大廈的地盤面積約61,495平方呎，最大地積比率為9倍，於2006年9月22日獲城市規劃署劃作“住宅(甲類)”之用途。
啟德大廈一眾小業主於2009年7月下旬委託地產代理以招標形式出售其持有的大廈82%業權，其後由王新興集團在2010年中以12.3億元成功收購， 最終王新興集團在2016年4月成功以底價22.93億元統一業權。
發展商完成項目30.61億元補地價，每平方呎樓面補地價達5,819元。
九龍灣觀塘道53-55A號｜觀塘發展
隨著觀塘裕民坊的拆卸重建，大型住宅項目凱滙落成，觀塘區正經歷翻天覆地的改變。目前區內有多幢工廈物業或地盤，正申請或已獲批進行改劃，料未來十年觀塘區至少再有三個大型購物商場落成，涉及樓面逾百萬平方呎。
近年提到觀塘區，外界多聚焦觀塘道以南、裕民坊一帶的觀塘市中心重建計劃。這個合共分五期發展的大型重建項目，由規劃至今接近廿年，當中第2、3期為住宅凱滙及基座商場「YM²」，已落成及投入服務；至於第4、5期仍在拆卸中，擬建為零售、寫字樓及酒店，當中商場樓面約104萬平方呎，料成區內最大型商場，較現時樓面約60萬平方呎的apm再大逾70%。
與此同時，觀塘道以北、靠近港鐵的工業區亦在悄悄起動，多幢工廈及舊地盤已獲批作大型零售樓面。新地旗下興建中的巧明街98號前九巴車廠用地大型綜合項目，設有兩幢甲級寫字樓，總樓面合共65萬方呎，另有約50萬方呎商場，合共總樓面約115萬方呎。據新地年報顯示，上述項目預期於2023年落成，商場部分樓高10層，將包括潮流品牌、零售和特色食肆，預計於2024年開業，預期將會是新版APM商場，有望成區內另一新地標。
至於毗鄰apm的開源道73至77號業發工業大廈1期及2期，以及巧明街119至121號年運工業大廈，合共三幢工廈，目前正向城規會申請重建為一幢總樓面約72萬平方呎、樓高39層的商廈，基座同樣設有12層樓面作為零售及食肆用途。由於項目毗連的鱷魚恤中心已與apm打通，料更易吸納人流，區內至少有14個商業及酒店等項目，涉及逾566萬方呎商業樓面，勢令該區出現大變天，未來將搖身一變成為新一個核心商業區。。
九龍灣觀塘道53-55A號｜預計開價
由於項目當年以補地價$5,700，加上建築成本，SEEHSE 搵樓街 估計第一批的價單，平均需18,000 / 呎，有升值空間。
當有進一步資料，我們會盡快更新。
九龍灣觀塘道53-55A號｜樓盤重點
- 舊區重建項目
- 主打2房
- 市區主打2房
- 九龍灣區極少新樓供應
- CBD 核心地段
- 鄰近觀塘
九龍灣觀塘道53-55A號｜搵樓街短評
- 估計呎價不會貴
- 有一定升值水位
- 四通八達
- 向觀塘道會較嘈
九龍灣觀塘道53-55A號｜ 大S航拍 實境
九龍灣觀塘道53-55A號｜預約參觀示範單位
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九龍灣觀塘道53-55A號｜借高成數按揭條件
由於不少人對按揭存有好大疑問，我們準備了兩篇文章，希望各位準買家避免中伏。
九龍灣觀塘道53-55A號｜按揭預先批核
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九龍灣觀塘道53-55A號｜付款辦法
樓盤尚未公布樓書及價單，當推出價單後，我們會在此作出更新。
九龍灣觀塘道53-55A號 現金回贈 (俗稱回佣)｜一手置業禮券優惠
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九龍灣觀塘道53-55A號 | 一手新盤佣金回贈小貼士
每次新盤開售，代理佣金由發展商負責，買家則無須付代理佣金。發展商會向成功介紹客戶購買物業的地產代理發放佣金。部份地產代理為促成生意，會向準業主提供回贈 (回佣) 以作促銷，令買家付出的樓價減少，吸引買家盡快入飛。
根據根據《一手住宅物業銷售條例》的執業通告，地產代理在提供優惠時，必須將優惠詳情告知準買家，並說明該優惠是由賣方提供，抑或是由其所屬的地產代理公司提供。如果優惠是由地產代理公司提供，代理必須將其提供予準買家的任何優惠以書面形式向準買家作出，並具體列明提供優惠的條款及形式。
九龍灣觀塘道53-55A號｜購買一手新盤的流程
- 準買家對新盤有興趣
- 準買家找聯絡搵樓街
- 與搵樓街地產代理參觀示範單位，和在地盤周邊實地考察
- 與搵樓街按揭專員了解價單和計算自己的負擔能力，選定想買的單位類型
- 透過樓街地產代理協助下入票 (意向登記)，需要遞交本票
- 到售樓現場按抽籤次序揀樓
- 成功購入心儀單位
- 即場簽訂臨時合約，訂金通常為5%
- 如果不採用發展商律師，需要自行聘請律師
- 通常在五個工作天內簽訂正式合約，及繳付印花稅和其它雜費
- 按付款計劃方法，繳付大訂金
- 到按揭轉介公司申請銀行按揭或發展商按揭/二按
- 付清尾數（如選擇了即供的買家）和上會
- 到達預計關鍵日期 (Estimated Material Date)，有機會延遲
- 發展商收到入伙紙 (Occupation Permit , 俗稱OP) 和滿意紙 (Certificate of Compliance) 後，通常在一個月內以書面通知買家
- 買家到律師樓簽契、支付文件、泥頭費、管理金按金等有關費用，領取收樓紙，如選擇了建期的需要在此刻付清尾數
- 買家和發展商預約，通常在14日內拿收樓紙到地盤收樓
- 自行找驗樓師驗樓，向發展商提出有問題的地方
- 訂造家具，申請寬頻、電話等
- 代發展商完成執漏，買家正式入住
九龍灣觀塘道53-55A號｜群組討論
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