【按揭技巧】退休人士想買樓申請按揭 正式租金收入、擬租金收入 有助通過壓力測試

最近有客人為退休人士 (45歲)，本身有兩個物業出租中，希望透過我們協助購買一個物業並打算出租作投資用途，將現時2個物業的租入收入及將買入的物業的擬租金收入加起來，令他更容易通過壓力測試，但不知方法是否可行，希望搵樓街幫忙協助。

出租物業最多只可以做5成按揭

首先要知道，物業作為出租用途，銀行最多只可以借5成按揭。1,000千萬以上物業有機會只可做4成。
退休人士可能只得租金收入，而租金收入是計入收入的其中一部分的，但正式租金收入及擬租金收入計法都有些分別的：

正式租金收入

以租金7折計算，條件是租約有打釐印，而且租金收入需要穩定
如果租約沒有打釐印，銀行會以租金6折計算。

擬‧租金收入

指未有租約及租客，銀行會跟估價行估價的租值打6折計算收入，但要留意不是每間銀行都接受的。對於需要租金通過壓力測試的業主，這個擬租金收入是非常有用，因銀行可以預計你的物業將收到的租金，並用作收入計算壓力測試。

如本身已多過一層樓，供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）要用 40%／50% 計算，擬租金收入的幫助更加明顯。
但如果買家只得一個物業，按揭本來可以用DSR 50%／60%，擬出租後便用 DSR 40%／50%，如物業租值低的話，反而有機會減少貸款上限，難借得多。

非香港物業的租入收入

國內樓的租金收入也可計算，不過只有中小型銀行是可以接受，而且要提供租約和房產證明。

以下模擬客人的例子：

物業1：真租金收入 30,000，有打釐印，打折後的收入為21,000

物業2：租金收入 35,000，有打釐印，打折後的收入為24,500

物業3：樓價1,000萬，希望借5成按揭，擬租金收入 20,000，打折後的收入為12,000

物業	樓價	借貸	收入	月供	DSR	壓測
物業1	/	/	21000
物業2	/	/	24500
物業3	1,000萬	50%	12000	19,756	36.0%	46.0%
		總計	57500

以上例子中，如準業主打算購入1,000萬樓價之住宅物業，借50%。將物業1及2 的正式租金收入及物業3的擬租金收入後，共收入57,500。以500萬借款額，按揭利率3.125%，按揭年期30年計算，每月供款額為21,419，供款佔收入37.3%。如果利率升至5.125%，壓測比率為47.3%。兩者都合格，故此，客人可安心購入1000萬的物業並作投資用途。