【按揭迷思】按揭回贈多於1% 按揭回贈扣減貸款額 反而無著數？

申請按揭時，都有很多按揭申請人都會知道有銀行現金回贈。的確，銀行為吸引客人使用其的按揭計劃，都有向客人提取按揭回赠的。而跟據現時金管局指引，如果現金回贈少於貸款額的1%，毋須扣減貸款額。如果現金回贈超出貸款額的1%，有關現金回贈需要在貸款額內扣減，當完成買賣手續後，才會支付現金回贈給申請人。

好多按揭申請人都有個疑問，現金回贈少於1%，回贈現金可直接存入銀行，現金回贈高於1%，就要扣貸款額，變相借少了，又要準備更多首期，手上現金又沒有增加。高回贈好像得不償失，反而無着數？

其實答案是否定。愈高回贈只會對申請人愈有利的。以下用1000萬物業作例子：

	銀行A	銀行B
回贈率	1%	1.2%
回贈額	5萬	6萬
首期	500萬	506萬
貸款額	500萬	494萬

以1000萬物業借5成按揭，即500萬，銀行A提供1%現金回贈 (即5萬)，而銀行B提供1.2%現金回贈 (即6萬)。銀行B需要準備較多的首期，而且貸款額只可借494萬。但其實在完成買賣後，銀行B 便會發回現金回贈6萬。事實上，銀行B的貸款額比銀行A的貸款額為少，故此，按揭利息支出亦相對變少了。以現時按揭利率約1.45%計算，按揭年期30年，總支出下降了 77,556，最終得益都是自己。故此，無理由為了避免扣減貸款額而主要要求減少現金回贈。識得揀，當然是揀更高的現金回贈。

但亦都要提醒一下，對於首期資金緊絕的人士，需要考慮是否有足夠財務實力支付首期。一旦因現金回贈高0.2%，令到首期資金不足，那就可能得不償失，解決方法是先向家人朋友資金周轉一下，借來應急，當現金回贈發放後，便可歸還他們。

另外，按揭中介回贈，都需要申報，計算在內，以符合金管局要求去計算。

成交後，按揭現金回贈過數所需時間 (參考)

銀行名稱	按揭回贈日數
匯豐	3天內
渣打	3天內
工銀	3天內
星展	3天內
中銀	3天內
東亞	約一星期
大新	約一星期
建行	約一星期
花旗	約兩星期
永隆	約兩星期
恆生	約兩星期